En muchas ocasiones la gente se dispone a comprar o vender un inmueble y nos pregunta qué es un contrato de arras debido a que no se encuentran familiarizados con las operaciones inmobiliarias y desconocen su significado. Por esta razón hemos decidido dedicar esta entrada en el blog a explicar en qué consiste el contrato de arras y a tratar de aclarar todas las dudas referentes al mismo.
¿Qué es el Contrato de Arras?
Se trata de un contrato previo al contrato de compraventa, en el se han de recoger ya todos los elementos del contrato final, como son los nombres del vendedor y comprador, descripción del inmueble objeto de la operación, precio de venta del mismo, condiciones de pago y del acto de compraventa.
En este contrato de Arras queda contemplada la opción de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, estableciendo una penalización para aquella parte que incumpla o no formalice el correspondiente contrato de compraventa.
Lo habitual, es que si el comprador rescinde el contrato de compraventa perderá lo entregado en concepto de arras o señal, por su parte si es el vendedor el responsable de la rescisión del contrato, este tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras o señal.
Sin embargo, no siempre esas serán las condiciones del contrato de arras ya que estas podrán ser modificadas y en cada caso habrá diferentes consecuencias jurídicas.
¿Cuál es la diferencia entre Arras y Anticipo de Compra?
La principal diferencia reside en que se trata de dos conceptos de contrato distintos, en el de Arras hay opción de cancelación, por el contrario el Anticipo de Compra de parte del precio de venta consiste en un contrato de compraventa aplazado, este es de obligado cumplimiento para las dos partes y ninguna de ellas, ni comprador ni vendedor, podrán rescindirlo unilateralmente, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato.
¿Qué tipos de Arras existen?
Podemos diferenciar 3 tipos diferentes de arras, estas son:
-Arras penitenciales:
Son las contempladas en el art. 1454 del Código Civil (las únicas reguladas expresamente en nuestro Ordenamiento Jurídico), y suponen una cantidad de dinero entregado como señal en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo, que faculta a las partes a desistir legítimamente de dicha relación contractual.
Dicho arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.
En caso de arrepentimiento la ley dispone que quien las entrega (normalmente el comprador) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios. En caso de que se arrepienta quien las recibe, deberá devolverlas duplicadas.
–Arras confirmatorias:
Son anticipos o pagos a cuenta del precio final de la compraventa, y representan la prueba de la celebración de dicho contrato.
Por tanto, son expresión de un contrato con fuerza vinculante, y no facultan para resolver la obligación contraída, no existiendo pues derecho para ninguna de las partes a echarse a atrás y no firmar la escritura pública de compraventa.
En muchas ocasiones se plantean dudas acerca de este tema, pero la jurisprudencia considera las arras confirmatorias como un pago a cuenta de un contrato de compraventa, y al aplicarle el artículo 1.124 del Código Civil español, que regula las consecuencias generales del incumplimiento de un contrato, concluye que “la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible”.
En consecuencia, las arras confirmatorias se caracterizan porque ninguna de las dos partes puede optar por rescindir el contrato de manera unilateral por lo que, en caso de que dicha parte no procediera a formalizar el contrato, se produce un “incumplimiento del contrato”. En este caso, la otra parte puede presentar demanda judicial solicitando que se declare la obligación de la parte incumplidora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y/o a una indemnización de daños y perjuicios causada por el incumplimiento.
-Las Arras penales:
Son en realidad una variedad de las arras confirmatorias. Tienen como finalidad asegurar el contrato de compraventa cumpliendo la función de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento, pero no impide la exigibilidad de cumplimiento.
Las Arras penales suponen la inclusión en el contrato de una cláusula penal en la que la pena (lo entregado como arras) funciona como resarcimiento para el caso de incumplimiento, y “sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”(art 1152 Código Civil).
Independientemente de lo estipulado anteriormente respecto a la indemnización (art 1152 Codigo Civil), la parte perjudicada puede optar por exigir el cumplimiento forzoso vía judicial de la obligación contraída en el contrato e incumplida por la otra parte, salvo que expresamente haya renunciado a ese derecho mediante clausula escrita en el contrato(art 1153 Codigo Civil),
Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considera como pago del precio abonado por anticipado.
En definitiva, la principal diferencia que separa a las Arras penitenciales de las Arras confirmatorias o penales es el hecho de que solo en las primeras una de las partes puede rescindir el contrato unilateralmente abonando a la otra parte la cantidad correspondiente estipulada en el contrato.